電商對倉儲的需求有多大

現(xiàn)代物流市場現(xiàn)狀

的物流設(shè)施在設(shè)立之初主要是為滿足出口和制造業(yè)倉儲的需要。隨著 內(nèi)個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對物流設(shè)施尤其是 倉儲的需求近年來增長迅速。京唐電商倉儲

盡管 已具有相當?shù)奈锪鱾}儲存量，但 內(nèi) 倉儲設(shè)施的體量仍相對有限。據(jù) 倉儲協(xié)會估算，截止2012年底 營業(yè)性通用倉庫總體量達6.98億平方米。而據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，截止2013年底，由12家主要的 性物流 開發(fā)商開發(fā)的 倉儲設(shè)施存量累計僅約1,300萬平方米，占 倉儲設(shè)施總面積的比例甚微。

需求方面，受近年電子商務發(fā)展迅速及第三方物流需求增長等因素帶動， 倉儲物業(yè)的租賃及定制需求持續(xù)旺盛，近年 物流地產(chǎn)市場持續(xù)向好。

調(diào)研指出，盡管個別港口城市曾因受外貿(mào)收縮影響出現(xiàn)短暫的租金下滑，但是 整體 倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。與相對供應過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報較高且發(fā)展前景廣闊，正日益成為 物業(yè)市場的投資熱點。

電子商務整體物流倉儲租賃需求仍將繼續(xù)增加

電子商務是電商時代下 現(xiàn)代物流設(shè)施市場 重要的兩個需求來源之一，而在線零售行業(yè)的不斷成熟正令電商在是否自營物流的策略選擇上逐漸產(chǎn)生分化。

一方面自建物流已具備規(guī)模效應的 大型電商將繼續(xù)堅持其自建自營策略，從而削弱電商對公共型現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施的租賃需求。大型電商從 初的部分自建物流到全方位布點全面自營物流，進而發(fā)展到當前個別已規(guī)模初具的大型電子商務企業(yè)開始嘗試向第三方開放物流平臺。自營物流在電商的發(fā)展過程中已從 初單純的完善自身配套、保障用戶體驗逐漸上升到 高的戰(zhàn)略意義，開始朝亞馬遜美 的經(jīng)典之路進發(fā)：即依靠規(guī)模效應提升用戶黏性、提供大數(shù)據(jù)等增值服務并將其打造為可持續(xù)發(fā)展的新的利潤增長點。

另一方面自營物流越來越高的進入壁壘令多數(shù)電子商務企業(yè)，尤其是中小規(guī)模電子商務企業(yè)對社會化的 第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。 物流開發(fā)商及其他意圖進入現(xiàn)代物流設(shè)施供應的企業(yè)不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營物流先發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)生的阻礙， 需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發(fā)運營所需資金及學習成本高企、 和地方政府對物流土地開發(fā)的政策傾向出現(xiàn)分化等一系列障礙。此外，傳統(tǒng)零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導致其物流需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，從而產(chǎn)生新的社會化物流需求。

據(jù)研究預測， 2017年 網(wǎng)絡零售額將達4.1萬億人民幣。而全球 大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商Prologis的市場研究表明在歐洲電子商務發(fā)展 的三 中（英 、德 及法 ），在2008-2012年間電子商務市場銷售量每增加一百萬歐元，帶來大約72,000平方米的新增倉儲需求。盡管歐美 家的在線零售電子商務市場構(gòu)成以B2C為主，而 由C2C占主導的市場對倉儲面積的需求很大程度上會再透過第三方物流進行傳導。

但整體而言，世邦魏理仕仍然相信隨著B2C市場份額的擴大以及在線零售市場本身規(guī)模的擴大，未來電子商務對物流倉儲設(shè)施的需求將會繼續(xù)增加。唯品會從2011年 季度到2014年 季度在 范圍內(nèi)向普洛斯租賃了近30萬平方米的倉庫面積，已迅速躍升為普洛斯在 的第三大租戶，即是典型例證之一。

民營第三方物流將成為 現(xiàn)代物流市場發(fā)展新動力

跨 物流企業(yè)在 繼續(xù)延續(xù)輕資產(chǎn)加 化服務的策略，一直是現(xiàn)代物流倉儲的重要租賃來源。而近年來 在線零售市場的快速發(fā)展不僅令電商對現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施的直接需求不斷增加，亦透過其與第三方物流市場聯(lián)動發(fā)展的傳導作用間接推升了民營物流行業(yè)對現(xiàn)代倉儲的需求。在物流市場的倉儲需求中，又尤以零擔快運和快遞包裹這兩種在線零售活動中 常涉及到的物流種類的需求增長 為突出。

受零售行業(yè)發(fā)展和其他需求來源的推動， 物流行業(yè)的市場規(guī)模將不斷擴張。而隨著成熟度的提升，行業(yè)發(fā)展縱向定將日趨精細化、 化及多元化，逆向物流、冷鏈物流等將成為物流倉儲新的發(fā)展議題；橫向則呈現(xiàn)從單一業(yè)務向綜合物流方向發(fā)展的趨勢， 民營零擔行業(yè)及快遞行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)相互滲透。例如以零擔業(yè)務為主的德邦物流已于2013年底宣布進 快遞業(yè)務。而以快遞業(yè)務起家的順豐速運近日開始涉足零擔業(yè)務。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，從2013年 今，百世物流和德邦物流與普洛斯的累計簽約倉庫面積已分別達到近20萬平方米及近30萬平方米，預計未來此類租賃需求將繼續(xù)放量， 民營快遞企業(yè)及新型物流服務企業(yè)將成為新的物流倉儲租賃需求增長點。

現(xiàn)代物流市場展望

展望未來 現(xiàn)代物流倉儲行業(yè)的發(fā)展趨勢，未來物流開發(fā)商與租戶簽訂“一攬子協(xié)議”， 倉庫的規(guī)模化租賃策略將日益成為主流， 物流開發(fā)商的拓點布局將與電子商務的發(fā)展趨勢 加緊密聯(lián)動，并且，外資的 物流開發(fā)商獲取戰(zhàn)略性位置土地的難度將繼續(xù)增加，通過與大型內(nèi)資開發(fā)或物流企業(yè)及電商企業(yè)的戰(zhàn)略合作實現(xiàn)快速布點或成為其未來出路。

在 內(nèi)隨著電商市場成熟度的不斷提升， 倉儲開發(fā)或由此前的 多兼顧通用性逐漸轉(zhuǎn)向標準化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下。預計未來定制倉庫占 倉庫的比例將會大大提升。

上海京唐供應鏈管理有限公司（又稱京唐倉儲） ，主要從事倉儲代托管、倉儲代發(fā)貨、倉儲物流、電商倉儲業(yè)務。京唐倉儲擁有40000平米倉庫，4000平米恒溫恒濕倉庫，倉儲設(shè)備設(shè)施齊全，擁有七臺機械叉車、一臺電動高位叉車，若干部電動拖車，擁有貨架面積10000平米。重貨日均吞吐量200噸、泡貨日均吞吐量300立方米，電商日均發(fā)單量5000單。